KAKO USKLADITI STVARNO STANJE SA ZEMLJIŠNIM KNJIGAMA AKO NEMATE PODOBNU ISPRAVU?

Iako je većina građanstva do sada upoznata s institutom zemljišnih knjiga i rigorozno formalnim pravilima koji ga prate, većina ipak ne zna za iznimku od navedenoga.

Naime, institut pojedinačnog ispravnog postupka svojevrsna je iznimka koja omogućuje zainteresiranoj stranci uknjižbu prava vlasništva ako dokaže opravdani razlog. Isto je moguće dokazati određenim dokumentom (posjedovni list, privatna ili javna isprava ili neki drugi akt) iz kojeg je vidljivo kako je stranka vlasnik nekretnine, ali ista isprava nije podobna za provedbu u zemljišnim knjigama, bilo da se radi o neotklonjivim nedostacima isprave ili o neažurnom zemljišnoknjižnom stanju.

Spomenuti opravdani interes potrebno je učiniti vjerojatnim prilikom pokretanja samog postupka, inače će sud prijedlog odbiti. Olakotna je okolnost što stranka na samom početku postupka može dokazati pravni interes na razini vjerojatnosti, a na sudu je da u samom postupku utvrdi jesu li ispunjeni svi ostali potrebni uvjeti.

U regularnom zemljišnoknjižnom postupku, za uknjižbu prava vlasništva potreban je tzv. „đavolji dokaz“, odnosno unedogledno dokazivanje stjecanja prava vlasništva na temelju valjanog pravnog temelja od osobe koja je također stekla pravo vlasništva na temelju valjanog pravnog temelja (najčešće javne ili privatne ovjerene isprave).

Međutim, u ovom postupku, Zakon o zemljišnim knjigama ne spominje javnu ispravu, već samo ispravu pa se može zaključiti kako isprava koju stranka prilaže kao dokaz opravdanosti prijedloga može biti i privatna isprava – npr. ugovor bez ovjerenog potpisa.

Naime, u praksi će se često dogoditi situacija kako stranka ima valjani pravni temelj, ali zbog neotklonjivih nedostataka isprave njegovog prednika kojom dokazuje vlasništvo, nema ispunjene formalne pretpostavke za uknjižbu. Također, primjera radi, moguće da stranka ima valjan pravni temelj – ugovor o kupoprodaji nekretnine ovjeren kod javnog bilježnika, međutim, u ugovoru nije naveden njegov osobni identifikacijski broj (OIB), a bez čega je od 2015.g. nemoguće upisati se u zemljišne knjige.

Upravo za ovakve situacije zakonodavac je u Zakon o zemljišnim knjigama uveo ovaj institut. Često će to biti jedini način na koji se može uskladiti stvarno stanje na terenu sa stanjem u zemljišnoj knjizi, s obzirom na dosadašnje nedovoljno poznavanje zemljišnih knjiga. Širom primjenom ovog instituta, sudovi mogu utjecati na pravnu sigurnost te ostvarenje načela povjerenja u zemljišne knjige.

Naše odvjetničko društvo je tako sudjelovalo u nizu uspješnih pojedinačnih ispravnih postupaka, pokrenutih upravo u slučajevima kada stranka ima neko pravo koje nije upisano u zemljišne knjige, a ne postoji podobna isprava na temelju koje bi to pravo mogla i upisati.